愛台灣｜不動產地圖、商耕與市場情報工作平台

從一個門牌開始，也能一路找到真正要查的標的

實務上，屋主、買方或客戶最常給你的通常是一個門牌，不是地號，更不是建號。 所以愛台灣把「先找到標的」和「正式查詢資料」分開處理。

• 地址定位：從縣市、行政區與地址關鍵字直接把位置帶回地圖。
• 地圖點選：在地圖上直接點選土地，查看對應土地資訊。
• 查看地上建物：從土地卡片直接查看該宗土地上的建物，不必先知道建號。
• 樓層篩選：建物很多時，可先依樓層縮小範圍。
• 門牌、建號、坪數、屋齡：地上建物清單可查看門牌、建號、主建物坪數、附屬建物坪數與屋齡。
• 建物清單 XLSX：可匯出完整地上建物清單，方便後續整理、比對與交付。

目前愛台灣的做法是：地址定位、查看地上建物、確認門牌與建號，這段辨識標的流程不收費，也不計入每日土地／建物查詢筆數。

找到標的後，把土地、建物與權利資料看清楚

確認標的只是第一步。接下來真正影響判斷的，是土地、建物本身以及權利關係。

• 土地／建物資料：整理常用地籍與登記資訊，降低來回翻找欄位的時間。
• 標示部、所有權部、他項權利部：用較容易閱讀的方式呈現面積、持分、所有權、抵押權等重點。
• 地號／建號查詢：已知地號或建號時，可直接進入查詢流程。
• 土地與建物謄本：可直接在愛台灣內進一步調閱土地／建物新謄本。
• 謄本紀錄檢查：調閱前可檢查自己或團隊是否已有可用紀錄，降低重複調閱。
• 謄本查看、下載與分享：已調閱資料可回看、下載 PDF，並依權限進行團隊使用。
• PDF／XLSX：需要留存、交付或再加工時，可將相關資料帶走。

實價登錄看「已經成交」，銷售案件看「現在市場怎麼開」

只看實價登錄，看到的是過去已經完成的交易； 只看房仲刊登，又容易掉進不同網站、不同品牌、不同位置各自為政的狀況。 愛台灣把兩種資料放回同一張地圖，讓成交價與目前市場供給可以一起看。

• 土地實價登錄：觀察目標土地周邊土地交易價格與區間。
• 周邊房屋實價登錄：依距離範圍查看周邊住宅交易，理解當地實際成交基礎。
• 銷售案件地圖：整合 15 個房仲品牌仍在刊登中的建物、土地與車位。
• 品牌與案件分布：先從區域案件數量與品牌組成看市場供給，再往下查看個別物件。
• 目前開價與價格變化：查看目前總價、單價、前次價格與刊登條件。
• 附近銷售案件：點到一筆土地後，可直接查看 500 公尺或 1 公里內仍在刊登中的案件。
• 列表／地圖切換：既能按品牌快速瀏覽，也能直接看案件與目標土地的空間關係。
• 回到原始刊登：需要確認最新內容時，可回到原房仲網站查看來源。

目前整理的 15 個品牌包含： 永慶房屋／不動產、住商不動產、有巢氏房屋、台灣房屋、信義房屋、台慶不動產、永義房屋、中信房屋、太平洋房屋、東森房屋、大家房屋、21 世紀不動產、群義房屋、全國不動產與惠双房屋。

都市更新、老屋、分區與基地條件，不要分開看

土地開發、都更與危老評估，通常不是看到一個地號就能下結論。 真正有用的是把法規位置、街廓、老屋、地籍、分區、基地範圍與市場一起交叉看。

• 都市更新 8 類情報圖：依劃定來源與是否已進入核定重建更新事業階段，將都市更新資料拆成 8 類顯示。
• 都市更新案件定位：可依類別、案名或位置直接定位，不必一直翻公告找範圍。
• 使用分區／都市計畫：把目標土地放回法定使用與都市計畫脈絡中判讀。
• 老屋圖層：依建築完成年代分層觀察老屋與舊街廓分布。
• 基地圈選：用多邊形框選可能基地，快速查看面積與各邊長度。
• 臨路量距：量測路寬、面寬或兩點距離，方便前期討論。
• 土地上色：可替多宗土地設定不同顏色與透明度，直接把整合範圍、地主群組或重點標的留在地圖上。
• 釘選與追蹤：把需要持續觀察的土地留下來，方便後續回看與討論。

熱門不等於好商耕：除了題材，也看日常生活基本盤

房市熱的時候，成交量、房價、台積電、捷運、Costco、Outlet、重劃區，任何一個題材都可能把市場情緒推得很快。 但對真正要在一個區域長期經營的房仲來說，更現實的問題是： 題材退潮後，這裡還能不能持續有量、有價、有人住？

所以愛台灣新增 外送便利度 與土地 外送分析， 把不同時段的實際外送可及性，當成觀察日常生活服務成熟度的另一個角度。

• 四個時段：早餐、午餐、晚餐、宵夜分開看，不把一天混成一個數字。
• 五級便利度：第 1 級較少、第 2 級偏少、第 3 級中等、第 4 級偏多、第 5 級較多。
• 縣市內比較：選擇特定縣市時，與同縣市其他村里比較。
• 本島一起比較：選擇「不限縣市」時，以台灣本島 19 個縣市範圍一起看。
• 村里界搭配：可與村里界圖層一起使用，直接看不同生活圈的空間差異。
• 土地外送分析：點到一筆土地後，可查看該地可外送的店家與各時段統計。
• 最多兩地比較：在時段統計中加入比較地點，直接看不同位置的外送可及性落差。

外送便利度不是房價預測器，也不代表某區一定漲或一定跌。 它補的是傳統 POI、重大建設與歷史成交量之外，一個和「每天實際生活」更接近的觀察面向。

地圖上不只看資料，也能把開發工作留下來

找到區域、找到標的、看完市場之後，真正的房仲與土地開發工作才剛開始。 如果每一次拜訪、電話、意願與聯絡人都散在個人手機、LINE 或紙本裡，時間一久很難追，也很難交接。

• 地主拜訪：針對土地建立拜訪紀錄。
• 屋主拜訪：針對地上建物建立拜訪紀錄。
• 拜訪內容：記錄日期、方式、對話、後續重點與意願。
• 聯絡角色：可記錄本人、家人、代書、管理人等不同角色與電話。
• 意願標示：讓需要優先追蹤的對象更容易被辨識。
• 拜訪總覽：集中查看近期開發與追蹤狀況。
• 地圖拜訪點位：把拜訪紀錄回到地圖上看分布。
• 通訊錄：不用再另外維護一份電話表，可直接從累積的拜訪資料整理聯絡資訊。
• 團隊共享：依權限查看自己或團隊累積的拜訪紀錄與聯絡資訊。

人員異動時，真正有價值的不是只留下「這塊地查過」， 而是能留下誰接觸過、談到哪裡、對方怎麼回、下一步要追什麼。

愛台灣把哪些事情接在一起？

1. 找標的：地址定位、地圖點選、地號／建號、地上建物與門牌確認。
2. 看權利：土地建物資料、所有權／他項、謄本與團隊既有調閱紀錄。
3. 看成交：土地實價與周邊房屋實價。
4. 看現在市場：15 大房仲銷售案件、目前開價與 500 公尺／1 公里周邊供給。
5. 看開發條件：使用分區、都市計畫、都市更新、老屋、地籍、測量與土地上色。
6. 看商耕基本盤：Foodpanda 便利度與土地外送分析，補充日常生活服務成熟度。
7. 做開發：地主／屋主拜訪、意願、通訊錄、地圖點位與團隊共享。

適合哪些人與團隊？

常見使用情境

• 客戶只給一個地址：先定位門牌、確認土地與地上建物，再決定真正要查哪一筆。
• 接到一筆土地：看地籍、權利、分區、都市計畫、土地實價與周邊房屋行情。
• 判斷市場供給：把實價成交與目前 15 大房仲刊登案件放在一起比較。
• 選商耕區：除了歷史成交與重大題材，再看生活機能成熟度與目前市場狀態。
• 都更危老初篩：疊加都市更新、老屋、地籍、分區與測量工具找值得深入查的範圍。
• 整合多宗土地：用土地上色與測量工具標示不同地主、群組或評估範圍。
• 拜訪後追蹤：把對話、意願、聯絡方式與後續行動直接留在標的上。
• 主管交接：從拜訪總覽、通訊錄、地圖點位與團隊資料查看累積脈絡。

常見問題

只知道門牌、不知道地號或建號，可以用嗎？

可以。你可以先從地址定位開始，再從地圖上的土地往下查看地上建物與門牌、建號。 目前這段辨識標的流程不計入每日土地／建物正式查詢筆數。

可以直接調閱新謄本嗎？

可以。愛台灣已支援土地／建物新謄本調閱，也會在調閱前檢查自己或團隊是否已有可用紀錄。 點數、預扣、結算與實際可調閱項目請以軟體內顯示為準。

銷售案件的價格就是成交價嗎？

不是。銷售案件顯示的是目前市場刊登價格；實際成交仍應搭配實價登錄與個案條件判斷。

Foodpanda 便利度可以預測房價嗎？

不行。它是生活機能觀察工具，用來補充傳統 POI、重大建設與歷史成交資料， 不代表某區一定上漲、下跌，也不構成投資建議。

都市更新圖層可以直接判斷哪裡一定有商機嗎？

不行。都市更新圖層適合做空間比對與前期研究，正式程序、同意門檻、案件進度與可行性仍應以主管機關公告、核定計畫與專業判斷為準。

測量工具可以取代正式測量嗎？

不行。基地圈選與量距用於地圖上的初步估算與工作討論，不取代地政、建築或測量專業成果。

可以管理地主或屋主拜訪紀錄嗎？

可以。你可以針對土地或地上建物建立拜訪紀錄，記錄日期、方式、意願、談話內容、聯絡角色與後續追蹤。

團隊可以一起用嗎？

可以。愛台灣支援團隊共享拜訪紀錄、聯絡資訊與部分調閱資料； 實際可查看內容依團隊權限與軟體當下設定為準。

系統需求與注意事項

• 系統：Windows 10／Windows 11（64 位元）
• 網路：需網路連線以取得地圖、查詢與資料服務
• 登入：需使用 Google 帳號登入
• 不支援：Windows 7／Windows 8.1
• 專業用途提醒：愛台灣用於資料查找、整理、空間比對與輔助判斷；正式法律、地政、估價、都市計畫、建築、測量或投資決策，仍應以主管機關正式資料與相關專業人士判斷為準。